Egen byggeleder på projektet – hvad det betyder for dig

Hvad en byggeleder egentlig laver, og hvorfor det betyder noget for dig

De fleste, der køber et anneks eller et modulhus, har aldrig prøvet at være bygherre før. Man kender rollen fra ordet, men ikke fra praksis: at være bygherre betyder, at du er den, der skal koordinere fundament, kran, el, vand, kloak, myndigheder og levering, så tingene sker i rigtig rækkefølge på rigtige dage. Det er ikke svært at forstå. Det er svært at have tid til, og det er svært at gøre for første gang.

“Vi går ind og rådgiver i forhold til rumoptimering. Altså hvordan udnytter man små rum effektivt på en måde.”

— Niclas Jørgensen

En byggeleder er den person, der overtager netop den opgave. Ikke rådgiveren, der skriver rapporter, og ikke håndværkeren, der udfører arbejdet, men den, der binder de to sammen og sørger for, at ingen møder op til en byggeplads, hvor forudsætningen for deres arbejde mangler. Herunder gennemgår vi, hvad rollen konkret indeholder uge for uge, hvad tilsvarende ydelser typisk koster, når man køber dem løst, og hvilke spørgsmål du bør stille et byggefirma, inden du skriver under.

Uge for uge: det konkrete indhold i byggestyring

Byggeledelse er ikke en abstrakt tryghedsydelse. Det er en række konkrete handlinger fordelt over et forløb, der på et anneks typisk strækker sig over otte til tolv uger fra ordre til nøgle.

Før produktionen: afklaring og myndigheder

Den første fase handler om at fjerne uklarheder, mens det stadig er billigt. Byggelederen gennemgår grunden: hvor må huset stå i forhold til skel og lokalplan, hvordan falder terrænet, hvor kommer forsyningerne fra, og er der plads til, at en kran kan komme til. Samtidig sikres det, at ansøgningsmaterialet er komplet, inden det sendes, fordi en mangelfuld ansøgning er den hyppigste årsag til, at en sagsbehandling trækker ud. Her ligger også valget af fundamentstype, som hænger direkte sammen med jordbunden og med, om huset senere skal kunne flyttes.

Under produktionen: koordinering af det, der ikke sker på fabrikken

Mens modulet bygges indendørs, skal grunden gøres klar. Det er den fase, hvor flest ting kan skride, fordi arbejdet udføres af forskellige lokale fag, som hver især har deres egen kalender. Byggelederen fastlægger rækkefølgen: jordarbejde, fundament, føringsveje for el, vand og afløb, og eventuel terrænregulering. Fundamentet skal være målfast inden for få millimeter, for et modul, der leveres i ét stykke, kan ikke tilpasses på stedet. Vi beskriver, hvordan de to spor kører parallelt, i vores gennemgang af byggeprocessen trin for trin.

Leveringsdagen og de første timer

Selve leveringen er den mest koncentrerede dag i hele forløbet. Transport, kran, afspærring, eventuel politianmeldelse ved vejafspærring, aflæsning, placering og fastgørelse skal ske inden for et vindue på nogle få timer, og kranen står ikke og venter. Byggelederen har booket, koordineret og gennemgået adgangsvejen på forhånd — inklusive hældninger, lave grene, luftledninger og bæreevnen på indkørslen. Det er den slags, man kun opdager for sent, hvis ingen har været på stedet.

Efter opstilling: tilslutning, aflevering og opfølgning

Når huset står, skal det kobles på. El og vvs afsluttes, afløbet færdigmeldes, og der laves en afleveringsgennemgang, hvor eventuelle mangler noteres og udbedres. Byggelederen er også den, du ringer til bagefter, hvis noget viser sig et halvt år senere. Kvaliteten af den opfølgning er svær at vurdere på forhånd, men den er let at spørge ind til, og vi har samlet vores egen tilgang til udførelse og kontrol under byggekvalitet og kontrol af udførelsen.

Hvad koster byggestyring, når man køber den løst

Bygherrerådgivning som selvstændig ydelse

Køber du huset ét sted og styringen et andet, betaler du typisk for bygherrerådgivning som en procentdel af den samlede byggesum eller som et timehonorar. Det er en anerkendt og ofte fornuftig løsning på større, sammensatte byggerier, hvor mange fag skal koordineres over lang tid. Prisen afhænger af projektets størrelse og af, hvor meget af forløbet rådgiveren skal dække — fra en ren gennemgang af tilbud og kontrakt til fuld byggeledelse med tilsyn på pladsen. Vi angiver ikke konkrete beløb her, fordi de varierer betydeligt, men du bør indhente honoraret som et fast tal og ikke som et skøn, præcis som med alt andet i byggeriet.

Den pris, der ikke står på fakturaen

Den reelle omkostning ved manglende styring er sjældent et honorar. Det er ventetid. En kranleverance, der ikke kan gennemføres, fordi fundamentet ikke er hærdet, koster en ny leveringsdag. En elinstallatør, der møder op til en tom byggeplads, fakturerer alligevel. Og en byggetilladelse, der returneres med krav om supplerende materiale, kan forskyde hele forløbet med uger. Ingen af delene er dramatiske hver for sig, men de lægger sig oven på hinanden.

Hvornår byggeledelse betyder mindre

Her er det værd at være ærlig: på et lille anneks er byggeledelse mindre kritisk end på et helårshus i flere fag over ni måneder. Bygger du et uisoleret havehus på et punktfundament uden vand og afløb, er der reelt kun to leverancer at koordinere, og det kan en almindelig husejer sagtens selv holde styr på. Forskellen opstår, i det øjeblik huset skal bruges hele året. Så skal kloak, vand, el, fundament og kran gå op i en højere enhed, og den koordinering er nøjagtig den samme, uanset om huset er 20 eller 120 kvadratmeter. Antallet af grænseflader afgør behovet — ikke antallet af kvadratmeter.

Syv spørgsmål, du bør stille et byggefirma inden underskrift

Uanset hvem du vælger, er det de samme syv spørgsmål, der afdækker, om der er styr på tingene. De kan stilles i et telefonopkald og besvares på ti minutter, og svarene siger mere end nogen brochure.

Om pris og kontrakt

Det første spørgsmål er, om prisen er fast eller et overslag, og hvad der konkret udløser en tillægsregning. Et overslag flytter risikoen for uforudsete forhold over på dig, og det er en risiko, du hverken kan prissætte eller kontrollere. Det andet er, hvad der er inkluderet, og hvad der er tilvalg — særligt fundament, tilslutninger, transport og kran, som er de poster, der oftest ligger uden for det tal, man ser i annoncen. Det tredje er, hvilket aftalegrundlag der bruges, og hvordan betalingsplanen ser ud i forhold til byggeriets stadier. Vores egen prisstruktur og hvad der indgår i den, kan du gennemgå under priser på annekser og modulhuse.

Om ansvar og udførelse

Det fjerde spørgsmål er, hvem der er din faste kontaktperson gennem hele forløbet, og om vedkommende også er den, der har været på grunden. Det femte er, hvem der står for myndighedsprojektet, og om ansøgningen sendes af firmaet eller af dig. Det sjette er, hvilke garantier der gælder, og om firmaet er dækket af en brancheordning, så garantien har værdi uafhængigt af selskabets fremtid.

Om referencer og efterløbet

Det syvende spørgsmål er det mest oversete: hvad sker der et år efter aflevering. Bed om at måtte tale med en kunde, hvis hus blev leveret for to eller tre år siden, ikke for tre måneder siden. En nyleveret kunde kan fortælle om leveringsdagen. En kunde med tre vintre i huset kan fortælle, om der blev svaret på telefonen, da der opstod et spørgsmål. Vi har samlet baggrunden for virksomheden og de mennesker, der arbejder i den, under om Jørgensen & Jørgensen.

Hvad 500 leverede boliger har lært os

Erfaring og garantiordninger

Vi har leveret over 500 boliger, og den vigtigste lære er ikke teknisk. Den er, at næsten alle problemer i et byggeri opstår i overgangene mellem fag — ikke inde i dem. Tømreren laver sjældent fejl i sit eget arbejde; fejlen opstår, når ingen har fortalt ham, hvor elinstallatøren skal bruge en føringsvej. Derfor har vi valgt at have en fast byggeleder på alle projekter frem for at lade koordineringen falde tilbage på kunden. Byggeriet er dækket af 10 års garanti og af Byg Garanti gennem DI Byggeri, hvilket betyder, at der står en brancheordning bag aftalen, hvis noget mod forventning skulle gå galt. Kombineret med fast pris betyder det, at de to ting, der bekymrer folk mest — at regningen vokser, og at ingen tager ansvar bagefter — begge er håndteret i kontrakten frem for i en samtale.

Materialevalg og levetid

Den anden lære handler om, hvor beslutningerne træffes. Når et hus bygges indendørs på en fabrik, træffes materialevalgene på tegnebrættet og ikke på en våd byggeplads i november. Vi bygger i FSC-certificeret træ, konstruktionerne opfylder BR18, og fugtindholdet i materialerne er kontrolleret, inden modulet lukkes. Det er en af de reelle fordele ved modulbyggeri: tætheden er målbar, og den samme detalje udføres ens hver gang, fordi den er tegnet én gang. En byggeleders arbejde bliver enklere, når det, der skal koordineres, allerede er ensartet — og det er en del af forklaringen på, at vi kan holde otte til tolv ugers levering.

Fast pris som konsekvens af styring, ikke som løfte

Fast pris er ikke en salgsbeslutning, man kan tage isoleret. Man kan kun give en fast pris, hvis man kender sine egne omkostninger og sin egen tidsplan godt nok til at bære risikoen selv. Det forudsætter, at nogen har styr på forløbet, og det er dét, byggelederrollen findes for. Vores modeller starter ved 271.000 kr. inkl. moms, og forudsætningen for at kunne sætte det tal er den samme styring, som kunden oplever som ro. Baggrunden for, hvordan vi har bygget den model op, kan du læse under hvorfor vælge Jørgensen & Jørgensen.

Hvornår du bør vælge en anden løsning

Der er situationer, hvor vores model ikke er den rigtige, og det er værd at sige højt. Skal du bygge et hus, der er tegnet fra bunden til en usædvanlig grund med skrånende terræn og komplicerede fundamentsforhold, er et arkitekttegnet, pladsbygget projekt med selvstændig bygherrerådgivning som regel en bedre vej. Har du selv en byggefaglig baggrund og tid til at styre håndværkere, kan du formentlig gøre det billigere, end du kan købe det. Og skal du bruge et uopvarmet rum til opbevaring eller hobby, er et simpelt havehus et fornuftigt valg frem for et helårsisoleret modul.

Modulet vinder, når du vil have et forudsigeligt forløb, et fast tal og et hus, der kan bruges hele året, uden at du selv skal være projektleder ved siden af dit arbejde. Det er en afvejning, ikke en sandhed, og den bør du træffe med åbne øjne.

Tal med den, der også kommer på grunden

Personlig kontakt og opfølgning

Du får en fast byggeleder tilknyttet fra første samtale, og det er den samme person, der koordinerer levering, kran, fundament og tilslutning. Vi svarer normalt inden for 24 timer, og du er velkommen til at ringe med et spørgsmål, længe før du har taget stilling til noget. Mange af de opkald, vi får, ender med, at vi anbefaler at vente eller at undersøge noget hos kommunen først — det er en helt legitim udgang på en samtale.

Ring på +45 53 56 12 72, hvis du vil vende dit projekt og din grund med os, eller skriv til info@jorgensen-jorgensen.com. Send gerne et kortudsnit eller en situationsplan med, så kan vi som regel sige noget konkret om adgangsvej, kranplads og forsyninger allerede i første svar. Vil du hellere skrive gennem et formularforløb, finder du de forskellige måder at komme i kontakt på under kontakt og rådgivning.